صندوق‌های املاک یا سهام ساختمانی؛ کدام برنده است؟ | اقتصاد فارسی

صندوق‌های املاک؛ درآمد از اجاره

صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با تجمیع منابع سرمایه‌گذاران در املاک آماده و درآمدزا سرمایه‌گذاری می‌کنند. این املاک می‌توانند شامل واحدهای اداری، تجاری یا مسکونی باشند که درآمد مستمر اجاره‌ای ایجاد می‌کنند. به همین دلیل بخش مهمی از درآمد این صندوق‌ها از محل اجاره‌بها تأمین می‌شود و نوسانات آنها معمولاً کمتر از شرکت‌های ساختمانی است.واحدهای این صندوق‌ها در بورس معامله می‌شود و سرمایه‌گذاران می‌توانند با سرمایه‌ای بسیار کمتر از قیمت یک واحد مسکونی در بازار ملک مشارکت کنند. از سوی دیگر مدیریت دارایی‌ها بر عهده مدیران حرفه‌ای قرار دارد و سرمایه‌گذار نیازی به درگیری مستقیم با مسائل مربوط به خرید، نگهداری یا اجاره ملک ندارد.

شرکت‌های ساختمانی؛ بازی روی رشد پروژه‌ها

در سوی دیگر، شرکت‌های بورسی فعال در حوزه انبوه‌سازی مانند عمران و توسعه فارس، سرمایه‌گذاری مسکن و سایر شرکت‌های این گروه، به صورت مستقیم در ساخت‌وساز و توسعه پروژه‌های مسکونی، تجاری و گردشگری فعالیت می‌کنند. درآمد این شرکت‌ها از فروش پروژه‌های تکمیل‌شده، پیمانکاری، مشارکت در ساخت و افزایش ارزش زمین‌ها و دارایی‌های ملکی به دست می‌آید.در واقع سرمایه‌گذار با خرید سهام این شرکت‌ها روی موفقیت پروژه‌های ساختمانی، رشد ارزش زمین و رونق بازار ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری می‌کند. به همین دلیل بازدهی بالقوه این شرکت‌ها می‌تواند در دوره‌های رونق بازار مسکن بسیار بالا باشد، اما در مقابل ریسک بیشتری نیز متوجه سهامداران خواهد بود.

تفاوت اصلی؛ ثبات در برابر رشد

تفاوت بنیادین این دو ابزار در نوع درآمدزایی آنها نهفته است. صندوق‌های املاک بیشتر بر درآمدهای پایدار حاصل از اجاره تکیه دارند و به همین دلیل در دوره‌های رکود معاملات مسکن نیز تا حدی از جریان درآمدی برخوردار هستند. در مقابل، شرکت‌های ساختمانی برای تحقق سود نیازمند پیشرفت پروژه‌ها و فروش واحدهای ساخته‌شده هستند؛ موضوعی که در دوران رکود می‌تواند با تأخیر و کاهش سودآوری همراه شود.به همین دلیل صندوق‌های املاک معمولاً به عنوان ابزاری کم‌ریسک‌تر شناخته می‌شوند، در حالی که سهام شرکت‌های ساختمانی بیشتر مناسب سرمایه‌گذارانی است که پذیرای نوسانات بالاتر هستند و چشم‌انداز مثبتی نسبت به آینده بازار مسکن دارند.

عملکرد متفاوت در شرایط رکودی

بررسی روند یک سال اخیر نشان می‌دهد صندوق‌های املاک و مستغلات در مقایسه با بسیاری از نمادهای ساختمانی نوسان کمتری را تجربه کرده‌اند. درآمد اجاره‌ای باعث شده این صندوق‌ها کمتر تحت تأثیر رکود خرید و فروش مسکن قرار بگیرند.در مقابل، بخش قابل توجهی از شرکت‌های ساختمانی تحت تأثیر رکود معاملات، افزایش هزینه‌های ساخت و کندی فروش پروژه‌ها با افت ارزش سهام مواجه شده‌اند. هرچند برخی نمادها در ماه‌های اخیر بخشی از این افت را جبران کرده‌اند، اما همچنان عملکرد آنها وابستگی بیشتری به شرایط بازار ساخت‌وساز دارد.

مقایسه بازدهی ابزارهای بورسی مسکن؛ برتری صندوق‌های املاک در افق یک‌ساله

بررسی عملکرد هفت صندوق املاک و مستغلات و چهار نماد اصلی ساختمانی شامل ثفارس، ثمسکن، ثامان و ثصافا نشان می‌دهد صندوق‌های املاک در ماه‌های اخیر بازدهی باثبات‌تری نسبت به سهام شرکت‌های ساختمانی داشته‌اند. در حالی که بازدهی یک‌ساله صندوق‌ها در بازه منفی ۱۶ تا مثبت ۱۹ درصد قرار گرفته، اغلب نمادهای ساختمانی منتخب با افتی نزدیک به ۳۰ درصد مواجه شده‌اند؛ موضوعی که تفاوت ریسک و مدل کسب‌وکار این دو ابزار سرمایه‌گذاری را به خوبی نشان می‌دهد.

بررسی عملکرد هفت صندوق املاک و مستغلات و چهار نماد شاخص ساختمانی شامل ثفارس، ثمسکن، ثامان و ثصافا نشان می‌دهد صندوق‌های املاک در ماه‌های اخیر عملکرد بهتری نسبت به بخش عمده نمادهای ساختمانی داشته‌اند. بازدهی سه‌ماهه صندوق‌ها بین ۸ تا ۴۹ درصد در نوسان بوده، در حالی که بازدهی سه‌ماهه نمادهای ساختمانی بررسی‌شده حدود ۳ درصد بوده است. همچنین در بازه یک‌ساله، بیشتر صندوق‌های املاک افت محدودی را تجربه کرده‌اند یا حتی بازدهی مثبت داشته‌اند، اما سه نماد ثفارس، ثمسکن و ثامان با افتی نزدیک به ۳۰ درصد مواجه شده‌اند. تنها ثصافا عملکردی باثبات‌تر داشته و افت یک‌ساله آن به حدود ۳ درصد محدود شده است.

بازاری جذاب اما کوچک

با وجود مزایای قابل توجه، سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بخش مسکن هنوز در ایران بازاری نوپا و کوچک به شمار می‌رود. تعداد صندوق‌های املاک و مستغلات محدود است و تنوع دارایی‌های آنها هنوز با بازارهای توسعه‌یافته فاصله زیادی دارد. از سوی دیگر ارزش دارایی‌های تحت مدیریت این صندوق‌ها در مقایسه با حجم بازار مسکن کشور بسیار ناچیز است.در بسیاری از کشورها صندوق‌های املاک به یکی از مهم‌ترین ابزارهای سرمایه‌گذاری خانوارها تبدیل شده‌اند و امکان مشارکت مردم در پروژه‌های بزرگ ملکی را فراهم می‌کنند. در ایران نیز توسعه این ابزارها می‌تواند بخشی از سرمایه‌های خرد را به سمت بازار رسمی و شفاف هدایت کند و امکان حضور در بازار مسکن را بدون نیاز به سرمایه‌های چند میلیارد تومانی فراهم سازد.

آینده سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در مسکن

توسعه صندوق‌های املاک و افزایش تنوع دارایی‌های آنها می‌تواند یکی از مسیرهای مهم تعمیق بازار سرمایه و افزایش دسترسی خانوارها به بازار مسکن باشد. در کنار آن، سهام شرکت‌های ساختمانی نیز همچنان یکی از راه‌های مشارکت در رونق احتمالی بازار ساخت‌وساز محسوب می‌شود.در شرایطی که خرید مستقیم مسکن برای بسیاری از خانوارها به رویایی دور از دسترس تبدیل شده، ابزارهای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم می‌توانند به تدریج جایگاه مهم‌تری در سبد دارایی سرمایه‌گذاران پیدا کنند؛ هرچند این بازار هنوز در ابتدای مسیر توسعه قرار دارد و برای تبدیل شدن به یک گزینه فراگیر، به تنوع بیشتر، عمق بالاتر و آشنایی گسترده‌تر سرمایه‌گذاران نیاز دارد.