گزارش تخصصی حامد قلیچ‌خانی از بازار دفاتر دبی؛ رشد بی‌سابقه و سرمایه‌گذاری کلان | اقتصاد فارسی

فهرست محتوا

جغرافیای معاملات و قطب‌های اصلی بازار

رکوردها و معاملات شاخص؛ چرا این اعداد مهم‌اند؟

لایه لوکس بازار و سلطه پروژه‌های اعمار و اومنیات

ساختار عرضه، و برنامه توسعه تا ۲۰۳۰

بازار اجاره و تقاضا برای کلاس A

ترکیب خریداران و رفتار سرمایه‌گذاران

نقش DIFC به‌عنوان موتور جذب شرکت

ریسک‌ها، واقع‌گرایی و تفاوت پروژه‌ها

چشم‌انداز ۲۰۲۶ و بعد از آن

جمع‌بندی

بازار دفاتر اداری دبی در سال ۲۰۲۵، عملکرد متفاوت داشت. نرخ اشغال دفاتر از ۹۰ درصد عبور کرد و موجودی دفاتر خالی به بالاترین سطح در پنج سال اخیر رسید. میانگین قیمت دفاتر اداری در دان‌تاون با رشدی ۲۴ درصدی، از ۳۹۰۰ درهم در سال ۲۰۲۴ به ۴۸۰۰ درهم بر فوت‌مربع رسید. بیزینس‌بی نیز با افزایش حدود ۲۳ درصدی، از ۱۷۰۰ به ۲۱۰۰ درهم بر فوت‌مربع رسید. در این میان، چندین معامله بزرگ با مبالغی مانند ۸۰، ۹۰ و حتی ۱۰۰ میلیون درهم در دان‌تاون و بیزینس‌بی ثبت شد. 

در میان پروژه‌های اداری جدید، «لومِنا» و «لومنا آلتای» از اومنیات در بیزینس‌بی، با قیمت‌هایی بین ۴۳۰۰ تا ۶۶۰۰ درهم بر فوت‌مربع، برجسته‌ترین‌ها بودند. در کنار آن‌ها، تنها تعداد محدودی پروژه اداری در مناطق دیگری مثل میدان هورایزن، ارجان، موتورسیتی و ماریتایم سیتی لانچ شدند که تقریباً تمامی واحدهای آن‌ها در مدت زمان کوتاهی به فروش رفتند. در این گزارش تخصصی از حامد قلیچ‌خانی، موسس و مدیرعامل هوملند و فعال در زمینه مشاور سرمایه گذاری و خرید ملک در دبی، به بررسی بازار دفاتر دبی می پردازیم.

بازار دفاتر اداری دبی در ۱۰ ماهه نخست سال ۲۰۲۵ در نقطه‌ای ایستاده که می‌توان آن را «مرحله تثبیت جایگاه جهانی» نامید. اگر در سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ بیشتر با رشد تقاضای پسا کرونا، بازگشت شرکت‌ها به فضاهای کاری حضوری و جابه‌جایی منطقه‌ای مواجه بودیم، در ۲۰۲۴ و به‌ویژه ۲۰۲۵ جهش بازار بیشتر ناشی از «جذب سرمایه‌گذاران»، «ورود شرکت‌های چندملیتی جدید»، «تقاضای واقعی برای دفتر مرکزی در دبی» و “کمبود تدریجی فضاهای اداری آماده در کلاس A” بوده است.

 دبی امروز فقط میزبان شرکت‌ها نیست؛ بلکه خود، بخشی از برندسازی شرکت‌ها شده است. وقتی یک نهاد مالی، شرکت تکنولوژی، یا گروه مشاوره‌ای می‌گوید دفتر منطقه‌ای‌اش در دبی است، این جمله خودش مزیت رقابتی است. این همان چیزی است که در داده‌ها هم دیده می‌شود: حجم معاملات بالا، رکوردهای قیمتی، و حرکت تقاضا از ساختمان‌های معمولی به سمت ساختمان‌های ممتاز.

در این بازه ۱۰ ماهه، ۳۵۴۵ واحد اداری به ارزش تقریبی ۱۰ میلیارد درهم معامله شده است. این عدد برای بازار اداری دبی، عدد قابل توجهی است؛ به‌خصوص وقتی می‌بینیم بخش قابل‌توجهی از معاملات مربوط به املاک آماده بوده است. این یعنی بازار، بازار «مصرف و بهره‌برداری» است، نه صرفاً بازار سرمایه‌گذاری روی پروژه‌های در دست ساخت، با شرایط پرداخت اقساطی یا به نوعی سفته‌بازی روی پلان. از این ۳۵۴۵ معامله، ۱۰۸۹ معامله دست اول (خرید مستقیم از سازنده) و ۲۴۵۶ معامله در بازار دست دوم بوده است؛ ۹۰۶ واحد در حال ساخت و ۲۶۳۹ واحد آماده. این نسبت، تصویری روشن می‌دهد: اغلب خریداران می‌خواهند فوراً دفتر اداری را برای کسب‌وکار خود استفاده کنند یا اجاره بدهند.

جغرافیای معاملات و قطب‌های اصلی بازار

در سال ۲۰۲۵ یک حقیقت، دوباره تکرار شد: “بیزنس‌بی قلب تپنده‌ی بازار اداری دبی است”. بیش از ۱۱۰۰ معامله در همین محدوده انجام شده و مجموع ارزش معاملاتش از ۳.۷۵ میلیارد درهم هم بالاتر رفته است. میانگین قیمت ۲۰۸۶ درهم برای هر فوت‌مربع در بیزنس‌بی نشان می‌دهد که این منطقه، هنوز فاصله مناسبی بین «قیمت قابل‌قبول» و «مرکزیت تجاری» ایجاد می‌کند؛ یعنی سرمایه‌گذار می‌تواند با عددی منطقی وارد شود، اما خروجش را در یک آدرس شناخته‌شده انجام دهد. 

بعد از بیزنس‌بی، جمیرا لیک تاورز با حدود ۹۰۸ معامله و ارزشی بالای ۲.۱۳ میلیارد درهم، خود را به‌عنوان بزرگترین قطب دفاتر میان‌رده تثبیت کرده است. JLT بازاری است که بسیاری از شرکت‌های کوچک و متوسط، دفاتر نمایندگی، دفاتر بازرگانی و استارتاپ‌ها برای کنترل هزینه به آن تکیه می‌کنند. ساختار برج‌ها، انعطاف مساحت‌ها، و دسترسی خوب به مناطق مختلف دبی از طریق بزرگراه شیخ زاید، این منطقه را در ۲۰۲۵ هم روی ریل نگه داشته است.

در رتبه‌های بعدی، مناطقی مثل بیزنس پارک موتور سیتی، برشا هایتس (Tecom)، و جمیرا ویلج سیرکل (JVC) قرار دارند. اینها بیشتر بازار دفاتر اقتصادی‌تر هستند؛ جایی که واحدهای اداری با میانگین ۱۵۰۰ تا ۱۷۰۰ درهم بر فوت‌مربع دست‌به‌دست می‌شوند و مخاطب اصلی آن، شرکت‌هایی هستند که اولویتشان «داشتن دفتر در دبی» است نه «داشتن دفتر در کنار برج خلیفه». این چند لایه بودن بازار، یکی از مزیت‌های ساختاری دبی است: در یک سال و در یک شهر، هم شاهد معاملات ۹۵۰۰ درهمی هستیم، و هم معاملات ۱۵۰۰ درهمی (بر فوت‌مربع).

در نقطه مقابل، دان‌تاون دبی و ساختمان‌های اداری لوکس مثل Emaar Square، Boulevard Plaza و حتی دفاتر محدود داخل برج خلیفه، بیشتر مقصد «شرکت‌های چندملیتی»، «دفاتر منطقه‌ای برندهای جهانی»، «دفاتر خانوادگی با سرمایه بالا» و «سرمایه‌گذاران نهادی» است. در دان‌تاون تعداد معاملات کمتر است، اما ارزش آنها بالاست؛ حدود ۲۳ معامله در نیمه اول سال و نزدیک به ۷۰۰ میلیون درهم ارزش. وقتی میانگین قیمتی نزدیک به ۵۰۰۰ درهم بر فوت‌مربع است، همین تعداد معامله هم برای ثبت رکورد کافی است.

رکوردها و معاملات شاخص؛ چرا این اعداد مهم‌اند؟

بازاری که در آن یک دفتر ۲۵۱۸ فوت‌مربعی در Opus Tower اومنیات در بیزنس‌بی با نرخ ۹۵۳۰ درهم بر فوت‌مربع فروخته می‌شود، رسماً وارد لیگ جهانی شده است. این عدد فقط یک «قیمت بالا» نیست؛ این عدد سقفی برای بازار می‌سازد، سرمایه‌گذار را قانع می‌کند که خرید دفتر ۴۵۰۰ یا ۵۰۰۰ درهمی منطقی است، و به سازنده‌ها پیام می‌دهد که اگر کیفیت، لوکیشن و برندینگ درست باشد، بازار توان پرداخت ارقام بسیار بالاتر را هم دارد. معامله ۳۳۷۴ فوت‌مربعی در Boulevard Plaza در دان‌تاون با ۷۲۶۲ درهم، و معامله ۲۰۵۹ فوت‌مربعی دیگر در Opus با ۷۲۶۱ درهم این پیام را تقویت می‌کند. بعد وقتی معاملات ۹۵ میلیون درهمی در Emaar Square و ۸۷.۵ و ۸۴ میلیون درهمی در Enara by Omniyat را کنار اینها می‌گذاریم، می‌بینیم سرمایه‌گذاران نهادی و corporate ها چه نوع نگاه و رویکردی در دبی دارند.

اهمیت این رکوردها در این است که به بازار اداری دبی «سطح مرجع» می‌دهند. اگر مشاوری بخواهد دفتری ممتاز در بیزنس‌بی یا دان‌تاون قیمت‌گذاری کند، می‌تواند به این معاملات استناد کند، و این یعنی بلوغ بازار. وقتی بازار بلوغ قیمتی پیدا کند، نوسان‌های کوچک یا حتی ورود پروژه‌های جدید، قیمت را نمی‌ریزد، فقط دامنه انتخاب را بیشتر می‌کند.

لایه لوکس بازار و سلطه پروژه‌های اعمار و اومنیات

در ۲۰۲۵، در لایه لوکس بازار اداری، دو نام بیشتر از بقیه تکرار شدند: اعمار و اومنیات: اعمار با اعمار اسکوئر و بلوار پلازا در دان‌تاون، و اومنیات با انارا، لومنا، و اوپوس در بیزینس‌بی. این تسلط بی‌دلیل نیست. هر دو توسعه‌دهنده روی سه مؤلفه حساس بازار اداری لوکس مسلط‌اند: لوکیشن، طراحی، و هویت برند. وقتی شما دفترتان در Boulevard Plaza است، در حقیقت دارید آدرس دفترتان را کنار برج خلیفه می‌گذارید؛ این خودش بخشی از پرستیژ سازمانی است. یا وقتی در Opus دفتر می‌خرید، دارید از طراحی زها حدید، ترکیب کاربری هتل–اداری–تجاری، و آدرس وسط بیزنس‌بی استفاده می‌کنید. طبیعی است که در چنین پروژه‌هایی میانگین قیمت به ۴۶۰۰ تا ۵۴۰۰ درهم برسد، و در بعضی معاملات از ۹۰۰۰ درهم هم عبور کند.

این بخش لوکس بازار، حتی اگر از نظر تعداد معاملات کوچک‌تر باشد، از نظر تعیین لحن بازار بسیار مهم است. چون همین پروژه‌ها هستند که نشان می‌دهند «دبی می‌تواند دفتر اداری را هم مثل خانه، لوکس بفروشد». این یک تمایز مهم است، چون در خیلی از شهرها دفاتر اداری معمولاً در یک بازه قیمت حرکت می‌کنند و لوکس شدنشان محدود است. دبی اما توانسته دفاتر اداری را هم به قلمرو لوکس بیاورد.

ساختار عرضه، و برنامه توسعه تا ۲۰۳۰

برآوردها نشان می‌دهد که مجموع فضای اداری دبی تا پایان ۲۰۲۵ به حدود ۱۲۲ میلیون فوت‌مربع می‌رسد و اگر پروژه‌های در حال ساخت طبق برنامه تکمیل شوند، این عدد می‌تواند تا ۱۳۸ میلیون فوت‌مربع در ۲۰۳۰ افزایش پیدا کند. این رشد، رشد هیجانی نیست؛ یعنی یکباره شهر را از دفتر اشباع نمی‌کند. بخش زیادی از توسعه‌های جدید در DIFC به صورت Build-to-Rent انجام می‌شود؛ یعنی مالکیت نزد توسعه‌دهنده یا صندوق سرمایه‌گذاری می‌ماند و به شرکت‌ها اجاره داده می‌شود. این مدل کمک می‌کند که بازار اجاره اداری در منطقه مالی بین‌المللی همواره سرزنده بماند و کمبود دفتر برای شرکت‌های مالی پیش نیاید.

در مقابل، بیزنس‌بی مرکز پروژه‌های Build-to-Sell است. این هم قابل‌درک است؛ چون بیزنس‌بی هم برای سرمایه‌گذار خرد جذاب است، هم برای سرمایه‌گذار نهادی، و هم برای شرکت‌هایی که می‌خواهند مالک دفتر خودشان باشند. اینکه دو مدل عرضه در دو قطب متفاوت شهر در حال انجام است، خودش نشانه بلوغ بازار است؛ بازار می‌فهمد کجا باید برای اجاره بسازد و کجا برای فروش.

بازار اجاره و تقاضا برای کلاس A

بازار اجاره دفاتر در دبی در ۲۰۲۵ همزمان دو حقیقت را نشان می‌دهد: از یک طرف نرخ‌ها رو به رشد است و از طرف دیگر کمبود دفتر آماده استاندارد وجود دارد.  DIFCبا متوسط اجاره ۴۰۰ درهم بر فوت‌مربع در صدر است. این عدد برای خیلی از بازارها عدد دور از ذهنی است، اما برای شرکتی که می‌خواهد در قلب مالی خاورمیانه دفتر داشته باشد، عدد غیرمنطقی‌ای نیست. بعد از آن Dubai Design District با متوسط قیمت اجاره ۲۸۰ درهم بر فوت‌مربع در سال، The Greens با ۲۶۰ درهم و Business Bay با حدود ۲۵۱ درهم قرار دارند. رشد ۶ تا ۸ درصدی اجاره در بیشتر زیر‌بازارها، و نرخ اشغال 90 درصدی دفاتر اداری در مناطق لوکس، ناشی از همین کمبود فضاهای کلاس A و تقاضای رو به رشد شرکت‌های جدید است.

ترکیب خریداران و رفتار سرمایه‌گذاران

داده‌های معاملات ۲۰۲۵ یک نکته بسیار مهم را نشان می‌دهد: وزن سرمایه‌گذاران نهادی و خریداران با بودجه‌های کلان در حال افزایش است. در نیمه نخست ۲۰۲۵ تعداد معاملات بالای ۱۰ میلیون درهم به ۸۳ معامله رسیده، در حالی‌که در دوره مشابه سال قبل ۲۷ معامله بود. این یعنی بیش از ۲۰۰ درصد رشد در معاملات کلان. این گروه از خریداران معمولاً به دنبال بازده کوتاه‌مدت نیستند؛ آنها به دنبال تثبیت دارایی در لوکیشن‌های کلیدی دبی هستند و به برند ساختمان هم نگاه می‌کنند. برای همین است که معاملات ۹۵ میلیون درهمی در Emaar Square یا معاملات ۸۴ تا ۸۷.۵ میلیون درهمی در Enara دیده می‌شود.

در لایه پایین‌تر، یعنی در بازار ۱۵۰۰ تا ۲۵۰۰ درهمی، بیشتر سرمایه‌گذاران خرد، شرکت‌های در حال توسعه، دفاتر بازرگانی و کسانی که می‌خواهند دفتر را اجاره بدهند فعال‌اند. اینکه ۷۰ تا ۷۵ درصد معاملات روی واحدهای آماده بوده، نشان می‌دهد همین گروه دوم نمی‌خواهد انتظار برای آماده شدن پروژه را بپذیرد و دوست دارد سریع دفتر را تحویل بگیرد و استفاده کند. سهم پروژه‌های پیش‌فروش کمتر است، اما رو به رشد است و بیشتر در مناطقی مثل میدان، دبی‌هیلز، و همین بیزینس‌بی در حال شکل‌گیری است.

نقش DIFC به‌عنوان موتور جذب شرکت

DIFC در ۲۰۲۵ دوباره رکورد زد: ثبت ۱۰۸۱ شرکت جدید در شش ماه و در مجموع بیش از ۷۷۰۰ شرکت فعال. این اعداد چند پیام دارد. اول اینکه دبی همچنان مقصد شرکت‌های مالی، بیمه‌ای، سرمایه‌گذاری و فین‌تک است. دوم اینکه این شرکت‌ها دفتر می‌خواهند و نمی‌توانند بیرون از محدوده‌های ممتاز مستقر شوند. 

سوم اینکه رشد ۱۷ درصدی در بانکداری و سرمایه‌گذاری و نزدیک ۱۹ درصد در مدیریت دارایی، یعنی حجم پولی که از طریق دبی مدیریت می‌شود در حال افزایش است؛ و هر جا پول بیشتر مدیریت شود، نیاز به دفتر بیشتر است. نتیجه طبیعی این روند، رشد اجاره، کاهش خالی، و افزایش جذابیت خرید دفتر در نزدیکی DIFC است؛ حتی اگر خود دفتر در DIFC نباشد و در Business Bay یا Downtown باشد.

ریسک‌ها، واقع‌گرایی و تفاوت پروژه‌ها

هرچند تصویر کلی بازار بسیار قدرتمند است، اما مشاوران و سرمایه‌گذاران باید به چند نکته واقع‌بینانه هم توجه کنند. اول اینکه بازار به سمت دو قطبی شدن می‌رود: ساختمان‌های جدید و ممتاز دائماً رشد می‌کنند، اما ساختمان‌های قدیمی‌تر اگر به‌روزرسانی نشوند، ممکن است رشد قیمتی‌شان کند شود. دوم اینکه افزایش عرضه از ۱۲۲ به ۱۳۸ میلیون فوت‌مربع تا ۲۰۳۰ اگر همگی در یک بازه کوتاه وارد بازار شود، می‌تواند در برخی زیر‌بازارها فشار ایجاد کند؛ به‌خصوص در ساختمان‌هایی که نه لوکس هستند و نه خیلی ارزان. 

سوم اینکه شرکت‌ها در حال کوچ به سمت دفاتر کم‌مصرف، هوشمند و پایدارند؛ این یعنی پروژه‌هایی که امروز در مرحله طراحی هستند اگر استانداردهای ESG و سبز را رعایت نکنند، در سال‌های بعدی برای جذب مستأجر ممتاز باید رقابت قیمتی کنند.

نکته دیگر این است که بازار دفاتر اداری به‌شدت به سلامت فضای کسب‌وکار دبی متصل است؛ تا وقتی دبی مقررات شفاف برای مالکیت خارجی، مالیات شرکتی منطقی، حمایت از فری‌زون‌ها و زیرساخت حمل‌ونقل و روادید کاری جذاب داشته باشد، این بازار در ریل رشد می‌ماند. اگر در بخشی از اینها تغییر ناگهانی ایجاد شود، ممکن است بخشی از تقاضای شرکتی برای مدت کوتاهی صبر کند. فعلاً اما شواهد ۲۰۲۵ چنین خطری را نشان نمی‌دهد. راهنمای اخذ اقامت دبی از طریق خرید ملک با حامد قلیچ‌خانی به شما کمک میکند، در این بازار سرمایه گذاری موفقی داشته باشید.

چشم‌انداز ۲۰۲۶ و بعد از آن

با توجه به اینکه در ۱۰ ماهه نخست ۲۰۲۵ این حجم از معاملات ثبت شده و بخش بزرگی از پروژه‌های اداری در مناطق مرکزی پیش‌اجاره می‌شوند، می‌توان تخمین زد که در ۲۰۲۶ هم رشد ملایم قیمتی در بخش‌های ممتاز ادامه داشته باشد. چیزی که احتمالاً پررنگ‌تر می‌شود، رقابت بر سر کیفیت است. 

دفاتر با طراحی و طبقه‌بندی دقیق، دسترسی به مترو، تعداد پارکینگ کافی، لابی حرفه‌ای، امکانات رفاهی داخل ساختمان و مدیریت مجتمع قوی، سریع‌تر اجاره می‌روند و راحت‌تر فروخته می‌شوند. در مقابل، دفاتر با پلان‌های قدیمی، پارکینگ محدود و لوکیشن‌های شلوغ بدون امتیاز، مجبور می‌شوند قیمت را مزیت رقابتی خود کنند.

یکی دیگر از روندهای سال بعد، رشد تقاضا برای دفاتر کوچک اما در آدرس‌های ممتاز است. خیلی از شرکت‌های بین‌المللی می‌خواهند حضور حقوقی و لوکیشنی خود را در دبی تثبیت کنند، اما همه عملیات را اینجا نمی‌آورند. بنابراین یک دفتر ۵۰۰ تا ۸۰۰ فوتی در یک برج ممتاز برایشان کافی است. این یعنی متراژهای کوچک در پروژه‌های لوکس هم بازار تضمین‌شده‌ای خواهند داشت.

جمع‌بندی

بازار دفاتر اداری دبی در ۱۰ ماهه نخست ۲۰۲۵ یک بازار بالغ، پویا و چند سطحی است. در بالا، بازار بسیار لوکس با پروژه‌هایی مثل بلوار پلازا، دفاتر برج خلیفه، انارا، و اوپوس قرار دارد که در آنها قیمت‌ها از ۴۶۰۰ تا ۵۴۰۰ درهم و در بعضی معاملات تا ۹۵۰۰ درهم بر فوت‌مربع هم رسیده است. در میانه، بازار پرحجم و پرمعامله بیزنس‌بی، جمیرالیک‌تاورز، برشا هایتس (تیکام) و موتورسیتی قرار دارد که با میانگین‌های ۱۵۰۰ تا ۲۱۰۰ درهم بر فوت‌مربع، نیاز شرکت‌های کوچک و متوسط و سرمایه‌گذاران درآمدی را پوشش می‌دهد.

 از نظر تعداد، بخش آماده بازار برنده است و حدود سه‌چهارم معاملات را گرفته، اما از نظر رشد آینده، بخش در حال ساخت در مناطق مرکزی و پروژه‌های برندساز، جذابیت رو به افزایش دارد. مجموع ارزش ۹.۸ میلیارد درهمی، ۳۵۴۵ معامله، ۱۰۸۹ معامله دست اول، ۲۴۵۶ معامله دست دوم، ۹۰۶ ملک در حال ساخت و ۲۶۳۹ ملک آماده، همه با هم یک پیام واحد دارند: دبی در ۲۰۲۵ دفتر اداری را به همان اندازه ملک مسکونی، به یک دارایی جذاب، قابل‌برندسازی و قابل‌اتکا تبدیل کرده است.

گسترش نیوز

اقتصاد

گزارش تخصصی حامد قلیچ‌خانی از بازار دفاتر دبی؛ رشد بی‌سابقه و سرمایه‌گذاری کلان

بانک و بیمه

گزارش تخصصی حامد قلیچ‌خانی از بازار دفاتر دبی؛ رشد بی‌سابقه و سرمایه‌گذاری کلان

کدخبر:
365387

۱۴۰۴/۰۹/۰۵ ۱۰:۵۴:۳۳